民國初年，北方有個叫龍泉村的地方，村東頭住著個叫周老實的窮漢。這人如其名，老實巴交，靠著祖傳的兩畝薄田勉強過活。他四十出頭才娶上媳婦，媳婦卻因難產去世，只留下個女兒叫小玉。周老實既當爹又當媽，把女兒拉扯到十六歲，出落得水靈靈一朵花似的。

這年秋天，周老實下地干活，鋤頭碰著個硬物。他小心翼翼刨開土，發現是個生滿銅綠的鐵匣子，匣子上了鎖，鎖孔奇特，呈八角形。周老實覺得稀奇，便把匣子帶回家，放在院中石磨上，想等有空找個鎖匠看看。

當夜，周老實夢見個灰衣老者，拱手對他作揖：“恩公，我乃灰三爺，被困匣中百年。若肯相救，必當厚報。”

周老實驚醒，覺得這夢蹊蹺，第二天便拿著鐵匣去找鄰村有名的張鎖匠。張鎖匠擺弄半天，搖頭說：“這鎖古怪，我沒見過這樣的鑰匙孔。”

回家路上，周老實在村口槐樹下歇腳，碰見個走街串巷的貨郎。貨郎瞧見鐵匣，臉色微變，低聲道：“老哥，這東西邪性，我勸你早些扔掉為好。”

周老實本就猶豫，聽這一說更拿不定主意。回家后，他把鐵匣放在墻角，想著明日找個地方埋了。

誰知當夜又夢到灰衣老者，這次滿面愁容：“恩公莫聽外人胡，我非邪物，實是修煉有成的保家仙。若得相救，定保你家三代平安富貴。”

第二天清晨，周老實發現女兒小玉竟一夜之間得了怪病，渾身發熱，胡話連連。請來郎中也束手無策。周老實想起夢中老者所，心道莫非與此有關？

正著急時，村里最年長的九叔公拄著拐杖來了，看了眼鐵匣，捋須道：“老實啊，我小時候聽我爺爺說過，百年前咱們這一帶確有灰仙修煉。后來有個游方道士路過，不知為何將它封入鐵匣。既是保家仙，你不如試試救它出來，或許對丫頭病情有幫助。”

“可這鎖實在打不開啊。”周老實為難道。

九叔公瞇眼細看鎖孔，忽然想起什么：“早年我聽人說，西山寺的老和尚有一串八角鑰匙，說是祖傳開鎖用的，不知可否一試？”

周老實救女心切，當即趕往西山寺。好說歹說，老和尚才借給他鑰匙。回家一試，果然咔嚓一聲，鐵匣應聲而開。

匣中并無金銀財寶，只有一只干癟的小壁虎，看上去早已死透。周老實正失望，那小壁虎忽然動了動，接觸到空氣后竟漸漸飽滿起來，眨眼間變成一只活蹦亂跳的灰褐色壁虎，順著匣壁爬出，對周老實點了點頭，倏地鉆入院墻縫隙不見了。

當夜，周老實又夢到灰衣老者，這次神采奕奕：“多謝恩公救命之恩，令愛之病乃我試探之意，現已痊愈。今后恩公有何難處，只需對東北角墻縫說三聲‘灰三爺’，我自當現身相助。切記，此事不可外傳，否則必招禍端。”

周老實醒來，果然見女兒已經退燒，正嚷嚷著肚子餓。他心中又驚又喜，對東北墻角拜了三拜。

說來也怪，自那以后，周老實家運日漸好轉。地里莊稼長得格外好，養的雞鴨從不生病，就連他隨手種的菜都比別家水靈。村里人都說周老實時來運轉，只有他自己知道是灰三爺在暗中相助。

一年后，鄰村地主趙老爺看中了周老實家的兩畝地，想強買來擴建祖墳。周老實自然不肯，這是祖產，又有女兒娘的墳在旁邊。趙老爺便使壞，買通官府，誣告周老實偷稅。衙役上門，要抓周老實去衙門。

危急時刻，周老實想起灰三爺的囑咐，趁人不備溜到東北墻角，低聲喚了三聲“灰三爺”。剛說完，就聽院外傳來馬蹄聲，原來是縣里新來的師爺路過。這師爺與趙老爺有過節，問明情況后，當即斥退衙役，還周老實一個清白。

趙老爺一計不成又生一計，放出謠說周老實家中有妖邪，才會突然轉運。村里人開始對周家指指點點，連平日里與小玉要好的姐妹都疏遠了她。小玉委屈得直哭，周老實心疼女兒，又去找灰三爺求助。

次日，九叔公突然在村里宣稱，他昨夜-->>夢到山神爺托夢，說周家祖上積德，得保家仙庇護，是村中福氣。九叔公德高望重，村民頓時轉變態度，紛紛巴結周老實。趙老爺見狀，也不敢再輕舉妄動。

光陰似箭，小玉已到出嫁年紀。她與村里書生李文情投意合，李文家貧但志向高遠，正在備考省城學堂。周老實欣賞李文品性，欣然同意婚事，只是發愁嫁妝。灰三爺知曉后，當夜托夢：“恩公不必憂心，明日可去后山老槐樹下。”

周老實次日依前往，果然在樹根處挖出個瓦罐，內藏二十兩白銀。他驚喜交加，為女兒辦了體面嫁妝。李文感激岳父支持，發誓必考取功名回報。